上海商办市场租赁需求温和复苏 内资买家主导投资市场

2024-07-11

  

上海商办市场租赁需求温和复苏 内资买家主导投资市场

  7月10日,仲量联行发布的报告显示,今年第二季度,上海商业地产市场租赁活动温和复苏。租金的进一步下行调整推升了租户的问询热情,办公楼市场租赁活跃度有所上升。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示:“租户正积极把握租金调整的窗口期机会,优化其租赁策略。”

  2024年二季度,上海全市净吸纳量上升至11.57万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示:“租金的让利促使较大面积的租户搬迁升级意愿加强,带动净吸纳量回升。”

  报告显示,租户更加聚焦高品质项目,在中央商务区,租户把握市场价格调整的机会,升级办公空间。同时,成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。在非中央商务区,随着租金差距缩小,部分位于郊区的企业搬迁升级到非中央商务区甲级项目,以期在成本效益和办公环境之间实现更好的平衡。

  二季度,上海共有4个项目竣工,总建筑面积共计26.10万平方米。其中,中央商务区一个项目竣工交付。受新增供应及向非中央商务区搬迁的趋势影响,中央商务区空置率环比上升0.3个百分点至15.6%。非中央商务区今年二季度共有3个项目竣工,总建筑面积22.07万平方米,新项目的入市加剧了市场竞争,空置率环比上升0.5个百分点至30.1%。

  租金方面,报告显示,较大的市场供应加上有限的新增需求使得整体市场租金继续处于下行通道,项目之间的价格竞争持续,一些新项目的业主通过较低的租金和具有吸引力的激励政策,以促进租户进行搬迁升级,而现有项目为提升或保持项目的出租率,继续优化租赁价格。二季度,中央商务区租金环比下降4.6%,非中央商务区的整体租金环比下降3.8%。

  为进一步提振购房者信心,上海5月27日进一步优化调整楼市政策,包括降低对非本市户籍居民的购房限制、下调居民购置首套住房及二套住房的最低商贷利率和首付比例等。然而,受整体新增供应有限的影响,二季度上海一手商品住宅成交量189万平方米,同比下降30.2%。

  不过,上海高端住宅市场今年二季度迎来供求放量,在多个高端住宅项目集中入市的推动下,积压的改善型购房需求集中释放。报告显示,二季度高端住宅成交1786套,环比上升71.6%。

  二季度,上海高端一手住宅均价环比进一步上升1.2%至14.3万元/平方米。高端二手住宅市场方面,尽管成交活跃度小幅回升,卖方议价空间有所收窄,但均价仍处下行通道,该季度上海高端二手住宅均价环比下跌2.7%至14.9万元/平方米。

  仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示:“预计未来一年内楼市政策将维持宽松,更多支持性政策有望加速落地。此外,近期出台的新政将有助于修复市场信心,一手及二手住宅成交量有望于2024年下半年稳步回升。”

  2024年第二季度,上海商业地产投资市场成交总额共计151亿元,环比下降10.3%。从成交数量来看,二季度成交宗数共计27宗,较一季度的23宗而言,市场积极性有所提高。

  二季度,来自全国各地的民营企业积极布局上海独栋或整层物业。这些投资者正等待时机,以配置具有性价比的优质资产。报告预计,下半年大型机构投资者将进入市场,推动整体市场成交量的增长。

  在二季度成交的资产中,办公楼成交金额仍居首位(74%),其次为公寓(18%)和酒店(6%),这反映出二季度市场投资更加聚焦于特定资产类别的趋势。其中,办公楼成交中,有65%为交易总价小于5亿元的独栋或整层的自用项目。与此同时,公寓产品依然受到投资人关注。

  “回顾近期大宗投资市场,内资投资者占主导地位,包括民营企业和国有企业,其投资活动展现出明显的增长势头和投资力度。”仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示,“二季度的成交还显示,外资机构投资者依然关注长租公寓赛道,并开始布局其中的蓝领公寓等细分赛道。”

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